Desde el año 2020 se puso en vigencia la nueva ley de alquileres, en lo que aquí interesa, esta ley dispone novedades que es importante que conozcas:
¿Qué deben saber las partes (locador/dueño – locatario/inquilino) en relación al vínculo contractual que van a iniciar?
* El locador puede exigir el pago anticipado de alquiler por periodo no mayor a un mes (¡sólo uno!). No deben exigirse depósitos o garantías por una cantidad mayor a dicho plazo.
En caso de haber existido depósitos en garantía, deben ser devueltos al momento de restituir el inmueble.
*El locador no puede exigir el pago de valor llave, y
la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.
*Los contratos deben ser declarados por el locador ante la AFIP.
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¿Cuál es el plazo mínimo previsto para la locación del inmueble?
Se prevé un mínimo legal de tres años cualquiera sea el destino.
¿Qué índice de ajuste puede preverse en los alquileres?
La actualización solo se podrá hacer al año de firmado el contrato con el índice que proporciona el Banco Central. El mismo se informa en la página web del Banco Central
Reparaciones
Si la reparación es resultado del mantenimiento o uso habitual, el gasto será imputable al locatario /inquilino (vidrios, pintura, etc.)
En oposición, si son reparaciones que hacen a la estructura del inmueble, o a la utilidad, el costo deberá ser asumido por el locador / dueño (techo, calefón, etc.)
¿Qué ocurre si la reparación es urgente? el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas, cumplido dicho plazo, en caso de negativa o silencio del locador, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador.
En el supuesto de reparaciones no urgentes el plazo se extiende a 10 días. El gasto que realizó el inquilino puede compensarse con los cánones locativos.
¿Qué gastos debo afrontar como locatario (inquilino)?
Si sos inquilino debes tener presente que, además del pago mensual, están a tu cargo los gastos vinculado a los servicios normales y permanentes a tu disposición, ejemplo servicios públicos domiciliarios (electricidad, agua, gas).
¿Por qué es tan importante que el domicilio denunciado en el contrato sea correcto?
Debes tener presente que la notificación enviada al domicilio establecido en el contrato de locación por las partes, se tiene por válida; y por lo tanto produce los efectos legales pretendidos (aún si el locador y/o locatario se negara a recibirla).
Rescisión del Contrato
El contrato de alquiler no puede ser rescindido antes de los 6 meses del transcurso del mismo. Si ésta determinación se toma antes del transcurso del primer año, el inquilino podrá rescindir el contrato de alquiler, abonando una penalidad de 1 mes y medio de alquiler. La penalidad es de solo 1 mes si la rescisión se da durante el segundo año de contrato.
Es importante tener en cuenta que sólo puede hacer uso de la opción de rescisión sin motivos el locatario o inquilino. Y, llegado el caso, debe comunicarlo en forma «fehaciente», es decir, por carta documento.
¿Qué hago ante el incumplimiento de mi inquilino?
Ante el incumplimiento del locatario, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente (ej. Carta documento) al locatario al pago de la cantidad debida. Realizado esto, se podrá iniciar la acción judicial de desalojo, prevista en el Código Procesal Civil como juicio monitorio, esto quiere decir que el contrato de locación resulta ser título ejecutivo a fin de pedir la expulsión del locatario del inmueble.
¿Qué hago si el locador se niega a recibir las llaves del inmueble en la finalización de la relación contractual?
En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin que ello signifique una pérdida de las obligaciones pendientes a cargo del inquilino. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a fin de que se le reciba la llave del inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador.
Es importante que tengas presente este apartado, ya que, a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador, evitaras acumular deuda por alquileres y/o obligaciones accesorias
Proyecto de modificación a la ley actual, puntos salientes (en tratamiento – no vigente)
Topes: Renovación: el precio inicial del alquiler tendrá como tope un 10% adicional al que corresponda con el ajuste anual previsto por la ley actual (Ley 27.551). Precio inicial del alquiler para vivienda tendrá como tope un 20% adicional al que corresponda con ese ajuste. Ese tope del 20% aplicará a todos los inmuebles se hayan locado para vivienda en los últimos cinco años y «podrá ser aumentado en cinco puntos porcentuales (5%) adicionales por cada año calendario completo que hubiere transcurrido entre la finalización del contrato de locación anterior y el próximo
Más protección a inquilinos monotributistas: Se establecería que las personas que otorguen los seguros de caución deberán aceptar tomadores de seguros que estén inscriptos en el régimen simplificado para pequeños contribuyentes (Monotributo) de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), no podrán requerirles más que la constancia de inscripción y comprobantes de pago de los últimos seis meses, ni podrán cobrarles más que a tomadores que fuesen empleados en relación de dependencia.
Beneficios fiscales para locadores que registren los contratos en AFIP:
Las sumas que facturen en concepto de alquileres podrán deducirse de los Ingresos Brutos anuales del régimen simplificado para pequeños contribuyentes y monotributistas.
Los bienes inmuebles locados y registrados estarán exentos del impuesto sobre los bienes personales por cada año y periodo fiscal en el que estuvieran registrados los respectivos contratos y/o con un contrato vigente.
Encarga al Consejo Nacional de la Vivienda el diseño de un plan de construcción de inmuebles y de un modelo de proyecto de ley para gravar «a los inmuebles que podrían destinarse a la vivienda y que se encuentran deshabitados».
¿Habrá impuesto a la vivienda desocupada?
La idea de gravar los inmuebles ociosos no está expresamente establecida en el proyecto, pero abre la puerta a esa posibilidad en su artículo sexto mencionando como “facultad del Consejo Nacional de la Vivienda la elaboración de un modelo de proyecto de ley para gravar…los inmuebles que podrían destinarse a la vivienda y que se encuentran deshabitados».
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